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Achat et vente en viager de votre bien immobilier, appartement, maison

De tout temps ils ont investi en viager.

 


En 1735, LOUIS XV a acheté en viager la Lorraine à son beau-père Stanislas Leszczynski. Le Général de Gaulle a acheté la propriété de la Boisserie à Colombey-les-
deux-Eglises en viager
J.F Kennedy a réalisé
à titre d'investissement personnel plusieurs achats en viager
Valéry Giscard d'Estaing a acquis le château de sa tante
en viager.

 

Définition du produit :

 

Le viager est tout simplement une vente immédiate avec une particularité : les échéances du crédit s'arrêtent au décès du vendeur.

 

Et le viager est pourtant si actuel.

 

Compte tenu de l'évolution de notre société, le viager est une solution intelligente pour l'acheteur comme pour le vendeur.

Pour l'acheteur, une alternative originale à un investissement traditionnel
  • Pas d'incidence sur la capacité d'endettement,
  • Un investissement indépendant de la situation personnelle,
  • Une mise de fond faible par rapport à la valeur marché,
  • Un support d'investissement pérenne : la pierre
  • Un choix en toute connaissance du bien
  • Une plus value pour tout investissement bien analysé,
  • La possibilité de préparer la succession d'un parent éloigné.
Pour le vendeur, un complément original de retraite sécurisé en conservant la sérénité liée au maintien de son cadre de vie habituelle
  • La réalisation immédiate de projets personnels (loisirs, voyages, donation),
  • La possibilité de parer le moment venu à une situation de dépendance (maison médicalisée par exemple)
  • Un abattement fiscal non négligeable.

 

Les modalités

 

Caractéristiques :
  • Il existe deux grands types de viagers :
  • Occupés : le vendeur conserve la jouissance du bien.
  • Libres : le vendeur abandonne la jouissance du bien.
Le viager est un contrat aléatoire avec un gain réciproque.


Le prix de vente :
Il est déterminé par le prix du marché.
Il se décompose en

  • un paiement comptant partiel appelé le bouquet,
  • un paiement à tempérament mensuel appelé la rente viagère, fonction du bouquet, de l?âge du vendeur, de la formule de viager retenue (libre ou occupé).

Un contrat sécurisé
Pour le vendeur (appelé crédirentier)

- au regard de l'inflation : une clause d'indexation annuelle est prévue au contrat protégeant le vendeur d'une érosion monétaire.
- en cas de non paiement de la rente : une annulation automatique de la vente.

Pour l'acheteur (appelé débirentier)
  • en tant que propriétaire, l'acheteur peut revendre à tout moment le bien sur une base réactualisée.
  • un entretien courant assuré par le crédirentier.

> Retrouvez nos offres ici

 

LE VIAGER: la réponse à un objectif patrimonial

 

L'acheteur acquiert plutôt en viager dans un souci patrimonial. On pense à acheter pour ses enfants ou à simplement diversifier son patrimoine. Du point de vue de l'acquéreur, le viager peut se comparer à un achat à crédit dont la durée de remboursement des mensualités est aléatoire. Pour lui, le viager peut s'avérer intéressant : il paiera moins que s'il avait souscrit un prêt hypothécaire et pourrait être libéré rapidement si le crédirentier arrête de respirer beaucoup plus tôt que prévu.

 

La vente en viager : un contrat intelligent

 

La vente en viager est une opération intéressante pour le débirentier et le crédirentier.
Pour le débirentier : cette forme de vente lui permet de devenir propriétaire avec peu de moyens, le crédirentier faisant en quelque sorte crédit sur une durée indéterminée.
Pour le crédirentier : il percevra toute sa vie des mensualités indexées sur le coût de la vie (ce qui est unique) avec en garantie la possibilité de redevenir propriétaire en cas de non paiement de la rente (clause résolutoire) afin que la vente en viager soit équitable pour les parties et que les risques soient limités il est nécessaire de faire appel à un spécialiste qui vous conseillera utilement au mieux de vos intérêts immédiats et futurs ; il apportera à votre cas tous les aspects de cette forme intelligente de vente.

 

Achat en viager

 

La vente en viager combine la vente d'un bien et la constitution d'une rente viagère au profit du vendeur pour paiement de tout ou partie de son prix. Cette rente prend fin au décès du vendeur.

> Pourquoi vendre en viager ?                                      

Vendre en viager permet de s'assurer une rente jusqu'à la fin de ses jours. Les revenus procurés par la vente sont généralement plus importants que si le logement était mis en location.

Le viager peut être libre ou occupé.
Si le vendeur occupe le logement à la vente, il est assuré de pouvoir continuer à l'occuper aussi longtemps qu'il le désire.
Le montant de la rente tient compte de l'occupation ou non du logement.
Si le logement est loué à un tiers au moment de la constitution du viager, les loyers sont perçus par l'acheteur sauf si le vendeur demande de conserver l'usufruit de ce bien.

En ce qui concerne les réparations, charges et impositions, il existe quasiment les mêmes obligations entre l'acquéreur et le vendeur qu'entre un propriétaire et un locataire. Cette répartition pourra être précisée dans le contrat.

 > Pourquoi acheter en viager ?                                     

Acheter en viager permet d'accéder à la propriété mais en pariant sur la durée d'une vie humaine.
Cela permet de devenir propriétaire et se loger lorsqu'on ne dispose pas d'un apport suffisant mais seulement de revenus permettant un paiement échelonné.

Il s'agit aussi d'un placement à long terme qui peut être bonifié par des plus values, éventuellement résultant du décès prématuré du vendeur.

> Le prix de la vente en viager                                       

Il n'est pas toujours constaté exclusivement par une vente viagère. Le versement d'une partie importante du prix est pratique courante. Ce versement appelé "bouquet" a une incidence directe sur la détermination de la rente dont le calcul est effectué sur la partie résiduelle. Le bouquet se négocie au même titre que le montant de la rente et sa périodicité. Le prix est un élément essentiel de la vente et le calcul de la rente doit être en rapport avec la valeur réelle du logement.

Le montant équitable de la rente se détermine en fonction de trois éléments principaux :
La valeur du bien vendu compte tenu des éventuelles réserves de jouissance du vendeur
L'âge du crédirentier qui permet de déterminer son espérance de vie
Le taux hors inflation auquel serait normalement prêté un capital équivalent à la valeur du bien.

Le complément de RESSOURCES que se fait le vendeur avec cette vente en viager ne doit pas être annulé par une inflation importante d'où l'intérêt de l'indexation. A défaut de telle clause la majoration des rentes viagères fixée chaque année par la loi de finances en fonction de l'année de constitution de la vente serait appliquée

> La vente en viager peut être nulle dans plusieurs cas  

Décès du vendeur dans les 20 jours de la signature de l'acte, ce décès doit être du à la maladie, le vendeur en étant déjà atteint lors de la signature du contrat.

Prix insuffisant

Décès imminent du vendeur. Si l'acquéreur sait que le vendeur est atteint d'une maladie le condamnant à court terme, il aura la certitude de ne devoir verser la rente que très peu de temps, l'aléa du contrat disparaît alors, entraînant la nullité de la vente.

> Comment conclure un viager ?   
                                   

L'avant contrat d'une vente en viager peut être réalisé sous seing privé. L'acte définitif est conclu devant notaire, puis inscrit et publié à la conservation des hypothèques.
A noter que la rente viagère bénéficie d'un abattement fiscale de 30 à 70 % selon l'âge du crédirentier lors du premier versement. Comme dans une vente classique, l'acquéreur devient propriétaire du bien dès signature. Il est donc libre de le revendre avant le décès du vendeur sans avoir à demander l'autorisation de ce dernier.

 

Comment est calculée la rente ?

 

Le montant de la rente est fixée librement entre les parties en fonction de la valeur du bien, de l'âge du crédirentier, de son espérance de vie...

La valeur du logement tient compte des réserves que le crédirentier a maintenues sur le logement :

un viager libre est plus cher qu'un viager occupé : dans ce cas, la valeur de l'immeuble tient compte des prix pratiqués sur le marché immobilier ;
lorsque le viager est occupé, l'acheteur ne dispose pas du droit d'habitation. Il n'est que le nu-propriétaire, l'usufruitier (le vendeur) conserve la droit d'habiter et d'en recueillir les fruits (loyers par exemple).
A noter : il peut exister des viagers occupés mais libérables 15 jours ou 1 mois et plus dans l'année.

 

 

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